盘点2018年的西安楼市，“摇号门”首当其冲，正是因为这一事件，西安楼市开启了大刀阔斧的整顿，摇号政策正式启用，西安成为2018年摇号买房的城市之一。在上半年房荒、一房难求的局面下，“刚需优先”进一步细化，保障刚需家庭能优先买到房子，加之后半年供应的加大，多个调控政策的叠加，一定程度上缓解了恐慌，而摇号楼盘也正在逐日减少。业内人士分析，从当前市场表现来看，2019年上半年调控不会松绑。

“公证摇号”应市出台 刚需优先是主方向

2018年3月30日，西安市住房保障和房屋管理局发布《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》，文件重点指出：“意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。”最大限度保障公正公平。由此，西安正式开启摇号买房时代。

美城股份市场研究中心总监沈玮表示，摇号政策的出台是市场供不应求，不得已而为之的一个行为。从2018年1月份开始，市场端倪初显，1月份单月销量180万平方米，但供应却少得可怜，春节后这种态势继续蔓延，到了三月份就已经一发不可收拾了。正是在这种一房难求、房荒的局面下，不得已才出台了“3·30”的摇号政策。

本次“公证摇号买房”政策的出台，是在全国楼市、西安楼市出现大涨的市场背景下应市而生的，此前，上海、南京、长沙、成都、杭州等城市都先后推出公证摇号买房的政策，西安是全国第六个摇号买房的城市。此外，西安楼市供不应求的市场现状，致使卖方在销售过程中肆意抬高门槛，造成不尽公平、购房恐慌等现象。“摇号买房”成为当下稳定楼市的一剂猛药。

在摇号买房政策实施过程中，融创“摇号门”事件让本就紧张的买卖关系更加恶化，让本该公平公证的摇号政策被打破。4月初，随着一份关系户名单的泄漏，融创南长安街壹号项目的关系户、内部操作也浮出水面，经调查，该项目确实存在违规操作销售行为，并给予相关公司、涉事人员进行处分、处理，最终重新进行公开公证摇号开盘。该事件也侧面反映出“3·30摇号政策”存在漏洞，让投机者有机可乘。可见“公证摇号”细则急需进一步完善细化。

6月24日，为了进一步规范市场交易规则和秩序，《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》发布，建立统一的商品住房意向登记平台;不低于50%的房源优先保障刚需家庭;按刚需家庭、普通家庭为先后次序摇号等23条规范住房交易秩序的工作措施，“刚需优选”成为主流方向。

政策叠加之下 市场进入理性调整周期

摇号政策的实施，成为2018年度西安楼市的一大转折点，从3·30摇号政策开始实施到2018年末，效果显而易见，尤其是2018年6月24日“刚需优先”摇号细则出台之后，市场不再那么疯狂。沈玮表示，3·30刚出台摇号政策的时候，并没有起到特别大的作用，4、5、6这三个月，整个西安的房地产市场已经到了疯狂的地步，而且乱象频出，直至出现了“摇号门”事件，可能是由于大家对于摇号政策的不适应，有很多漏洞，致使市场出现问题，直到6·24摇号细则的出台，市场对于刚需家庭的保护以及摇号流程的界定，最重要的是2018年7月31日的中央政治局会议召开以后，为2018年的房价定了调子，购房者的心理预期也发生了很大的变化，应该说这种市场反应不单是摇号这一个政策的作用，而是很多政策的叠加作用下，8月份市场才出现了转凉的信号。

在购房者眼里，摇号政策从最初的住房意向登记、名单公示、摇号系统以及操作过程来讲，都更好地规避了“暗箱操作”的可能，使得整个过程都在政府的监督下公开透明化。

西安建筑科技大学建筑学院副教授马健分析，西安房地产20多年的发展历程中，2018是非常特殊的一年，这一年，西安房价经历了短时间的暴涨，楼市也第一次成为真正的卖方市场。在恐慌的市场背景下，摇号政策出台，让抢房行为得以抑制，但一房难求的情况更助长了市场恐慌心理，本来没有买房意向的市民也开始参与登记摇号，楼市实际情况真假难辨。

易居企业集团克尔瑞西安公司总经理朱郁总结，摇号政策对西安楼市所产生的影响是比较直接的，效果是短平快的。该政策将西安楼市从高速增长发展周期带入到理性调整周期。

2019上半年调控将呈现常态化

2018年是西安楼市名副其实的“摇号元年”，在摇号政策的助推下，西安楼市调控效果显著，2019年调控是否会放松，2019年楼市调控之路又将行多远?

马健认为，2018年6月24日出台的摇号细化政策过滤了无效客户，显示出真正的市场购买力，调控开始显效，恐慌的楼市得以平伏，市场重新回归理性，项目开始出现两极分化的情况。2019年，随着购买力的不断消化，楼市将进一步回归理性。如果城市人口流入速度不减，调控政策应该还会持续;如果人口增幅放缓，调控政策也许会有所放宽。

沈玮分析，摇号政策的出台对市场上的三端也都产生了影响，第一个方面就是对于开发商，政府主导致使开发商推货节奏发生很明显的变化;对于购房者而言，2018年可以说是西安历史上最难的买房子的一年，买到一套房子太不容易了，很多购房者摇了十次以上都摇不到自己心意的房子，反复地折腾，浪费了大量的时间成本和财力成本;对于政府来说，摇号政策同时要求政府在职能管控上更为严格，限价、及时补充房源、规范销售流程，对于政府是全新的考验。

2018年出台的调控政策已经到了一个极限，我们所谓的“六限”政策基本上在2018年都出台完了，能玩的方法也都玩得差不多了，所以2018年应该是政策的一个顶点。2018年底召开的中央经济工作会议强调，2019年要实现因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。政府希望的也是房地产市场的稳定，并不希望大涨或大跌，而摇号政策的存在说明供货依然不足，在供需矛盾没有解决之前，限购限贷政策依然不会放松，至少在2019年上半年将不会放松，随着供货量的加大，2019年下半年根据市场变化，调控政策或许会出现微调。

朱郁介绍，不管是从项目个案还是整体楼市以及购房者来看，摇号政策的满意度都是较高的，在理性调整周期下，市场更加规范、透明、公开，置业者选择也更加理性从容，有效控制当时恐慌氛围。在新的一年中，不仅是“摇号政策”限购、限售、限价、限贷等政策在今年上半年市场当中都会常态化体现，不会有松绑迹象。

2018年度西安楼市调控政策一览

1.摇号买房时代开启

2018年3月30日，西安市房管局发布了“关于进一步加强商品住房销售管理的通知”。其中根据西安市房管局相关政策规定，当意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，严禁内部预留房源或设置全款优先等限制性条件。

2.摇号细则出台，刚需优先

2018年6月24日，为了进一步规范市场交易规则和秩序，《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》发布，对刚需家庭进行了确切规定，明确未婚、离异不满3年的单身不属于刚需家庭。公证摇号售房时，应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭，同时，应以刚需家庭、普通家庭为先后顺序，分类别组织摇号排序。刚需家庭在本类别摇号未中时，还可再次参与普通家庭摇号排序。

3.共有产权房落地

2018年9月14日，西安市住房保障和房屋管理局召开了住房供给侧改革通气会，公布了西安市人民政府办公厅发布的《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》。要求加大公租房、共有产权住房土地供应占比，分别各占居住用地的20%，优先充分保障公租房、共有产权住房用地，供地比例原则不低于40%。

4.禁止房屋与学校相关联

2018年9月19日，西安市房管局、教育局、工商行政管理局联合发布《关于禁止将房屋销售与学区、学校相关联的通知》，要求各房地产开发企业在广告宣传中，不能含有为购房人办理入学就学等事项的承诺。不得在《商品房买卖合同》或其他补充协议中约定所售商品房对应学区或学校等事项。存在将商品房销售与学区、学校相关联行为的，应立即停止。

5.公积金贷款最长期限为30年

2018年11月11日，西安市住房公积金管理中心对个人住房公积金贷款业务进行了规范。规定贷款最长期限不得超过30年，且借款到期日不超过借款申请人法定退休时间后5年;对借款人与配偶曾在西安住房公积金管理中心贷款并已结清，再次申请公积金贷款时，须查看其首次公积金贷款还款情况，5年内有6次(含)以上逾期(产生罚息的)记录，不予受理。

6.西咸新区意向登记平台启用

2018年12月5日，陕西省西咸新区开发建设管理委员会官网发布了《关于启用西咸新区商品住房购房意向登记平台的公告》，标志着西咸新区登记平台已经搭建完成，并于2018年12月6日启用，使用范围是西咸新区唯一限购区域——沣东新城辖区。

7.新建住宅推行全装修交付

2018年12月28日，西安市政府办公厅发布《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》的通知，通知表示，自2019年1月1日起，在全市行政区域内(含西咸新区，不含蓝田县、周至县)新建住宅(除拆迁安置房以外)推行全装修成品交房。 华商报记者 杜蒙 狄芳

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