背景介绍：

2022年12月1日，青岛市住房和城乡建设局发布青建房字2022－76号文件《关于推行存量房“带押过户”模式的通知》，首次把“带押过户”这一新模式带到青岛老百姓的眼前。

2023年4月5日，市房地产事业发展中心和市不动产登记中心联合发布《关于做好存量房“带押过户”服务的通知》，进一步细化存量房“带押过户”要素，明确了“带押过户”的三种办理方式，分别是双预告模式、抵押顺位模式和权利义务转移模式。

【资料图】

4月20日，青岛首笔线上“带押过户”业务在黄岛完成；6月20日，青岛市首笔二手房交易跨机构“带押过户”业务的正式落地。

二手房买卖“带押过户”模式日渐成熟，我们也陆续从新闻报道中看到了许多成功案例，但仍有不少买房人对于办理“带押过户”心存疑虑，办理手续繁不繁琐？等待放贷的时间是不是更长？买房人的利率该怎么计算？根据近期广大网友提及的共性问题，记者进行了摸底调查。

什么是“带押过户”?

“带押过户”是指在买卖尚存按揭贷款的二手房时，卖方可不用先归还原来的房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款。这个政策的好处很多，省时、省力又省钱。

目前，青岛地区的中国银行、工商银行、建设银行、兴业银行、北京银行、青岛银行、青岛农商银行、浦发银行等大多数银行都已支持办理“带押过户”业务。但是要求卖房人是在银行业金融机构办理的按揭贷款、且按揭贷款当前无逾期。

银行办理存量房“带押过户”有两种方式，一是由公证机构对房屋交易资金进行监管的双预告模式。另一种模式为银行资金监管模式，这种模式下需要市民自主办理相关业务手续，银行不收取任何费用，不过该模式仅限于房屋买卖双方在同一银行贷款，而且办理时间比双预告模式要长。另外，为了方便市民，市住房公积金管理中心也推出了存量房住房公积金贷款“带押过户”业务，也就是买家说想要购买商业贷款未结清的二手房，也可以通过跨机构“带押过户”业务申请使用公积金贷款。

买卖双方需要满足哪些条件？如何申请？

青岛的“带押过户”政策主要适用于纯商贷或者纯公积金贷款，混合贷尚不在办理范围，且要求按揭贷款当前无逾期记录。除此之外，申请带押过户还须同时满足以下条件：首先要是本市个人存量住房交易，房子必须是个人产权，公司产权不行；第二，交易住房在辖内商业银行设立且仅存一次有效抵押，有过二次或多次抵押的房产不行。

只要交易买卖双方自行或是在中介机构服务下达成房屋买卖意向，签订房屋转让合同，并在合同中约定同意“带押过户”那么就可以申请办理“带押过户”了。

买卖双方达成交易协议以后，需要前期办理网签，办理网签的同时要去公证处申请办理“带押过户”业务。然后就可以到卖方贷款所在的银行进行申请了，只要提报的资料齐备，买卖双方所需要做的就是等待放款即可了。复杂的流程都由银行来操作，银行审核发放买方房贷后，会分别结清卖方原贷款及卖方实收款。整个申请过程一般仅需10个工作日左右，买方就能完成贷款购房和房产抵押登记，并顺利拿到新房产证了。

据银行工作人员介绍，办理贷款手续和普通的二手房交易几乎没有差异，唯一的不同是在网签时，双方要在公证处签一份带押过户协议，申请时间也并不比普通房贷长多少，买方申请的新房贷也完全是按照最新的房贷利率执行。

“带押过户”的好处和便利

近年来，二手房市场上“卖一买一”、“卖小买大”的连环单已经越来越普遍了。表现在交易市场上，多为出售手上的小面积二手住房，置换大面积二手住房或新房。但由于传统交易链条较长、成本较高、周期较长，导致交易循环不畅，也抑制了许多市民的换房热情。

“带押过户”就是主要针对解决这个问题的。落地后能够起到一举多得的积极效果：缩短二手房交易周期；节省过桥资金成本，降低风险；并且有助于盘活二手房市场，畅通市场交易循环。

业内总结：“带押过户”最大优势在于，可以实现“一次申请、合并审核、同步办结”，方便买卖双方，而且交易过程中没有额外的费用。对售房者来说，可以解决交易过程中存在的还贷资金筹措难等问题，规避资金风险，省掉过桥资金成本。对于买房人来说，可以减少交易环节，一次性完成过户、重新抵押手续。在这整个过程中，银行与公证机构起到了关键性作用，也正因为有了这一关键环节的打通，从整个房地产市场来看，可以让整个存量房市场的交易循环更加畅通。

银行工作人员告诉记者，虽然对于二手房市场来说“带押过户”如今还是新鲜事物，但其实对于买卖双方来说，申请办理还是很方便的，大家不必有“为难情绪”，可以大胆尝试，真的能在很大程度上帮助大家完成“卖一买一”，实现置换升级。

记者：广夏

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