首付只需3万、月供1800左右、鱼化寨地铁口买套房！

相信西安很多人这两天在朋友圈刷到了这条卖房信息。

(资料图)

首付低、月供少、又位于三环内，任何一条拿出来对于购房者都极具吸引力，特别是对于手中资金有限的购房者来说，吸引力更强。

那么，这是真的吗？

是真的！还是现房！

首先可以肯定，大家在朋友圈看到的信息，是真的。

这个项目就是华洲城领誉，南飞鸿开发的。

项目的位置在大寨路与石驿路交汇处，属于三环内，向南1000多米是地铁3号线鱼化寨站，北边距离地铁5号线西窑头站也就500米左右，小区东南角是配套的小学（大雁塔小学石桥华洲城分校)，小区东侧紧邻皂河，西侧紧邻西部欣桥农产品物流中心。

华洲城领誉规划了5栋高层（备注：1号楼为7个单元），整个小区共计3061户，很多年前就已经开始开发，早些年的时候手续不全违规销售了2143套，后来销售工作按下了暂停键，被处罚之后，剩余的918套房源今年4月份拿到了预售证进行意向登记，属于现房销售。

在这918套房源中，有600套是50㎡以下的一室，有12套是53.67㎡-55.44㎡的一室，还有211套是70-85㎡的两室，78套是91.61㎡-107.75㎡的三室，17套是107.70㎡-133.44㎡三室。

当时推售的这批房源整体备案均价为17294元/㎡，登记情况不行，开盘去化率只有24%。

所以，华洲城领誉最近就上了贝壳。

从中介人员处流传出的可售房源表来看，在可售的752套房源中，有596套是户型面积50㎡以下的房源，这部分房源占到总可售房源量的将近八成。

大家所看到的首付3万起的营销活动，就是针对这部分50㎡以下的房源。这部分房源主要位于1号楼1单元、8号楼，分别为3T16、4T28，户型面积从32-45㎡不等。

据介绍，购房者可以选择两种方案之一：

方案一：首期款5%，按照备案价销售。

方案二：首期款20%，按照备案价8.5折销售。

而首付之所以最低只需3万元，是因为项目销售时将优惠直接在首付款中减去，所以降低了首付门槛。30多平米的户型，月供算下来只需1千7、8。

是馅饼，还是陷阱？

首付3万起在三环内买房的真实性毋庸置疑之后，我们不妨关注一下这种房子是否值得买。

关于华洲城领誉，优势与短板其实是非常清晰的。

优势集中于三环内的位置、成熟的配套（地铁、学校）、住宅性质的可以落户并划分学区、现房销售即买即住，痛点在于超高的容积率、梯户比超高、这种小户型住宅占购房名额、项目西侧的西部欣桥农产品物流中心对周边环境有影响。

华洲城领誉这种首付低的小户型住宅，比较适合刚刚大学毕业在西安工作的年轻人。毕竟在西安工作就要有地方住，随便租个房子月租金也得一千七八，而这个是现房，首付又少，买了就是自己的房子，就当月供是攒钱。到时候不住了把房子一卖，或者租出去。

这种房子也比较适合为了在西安落户上学、手中资金又少的购房者，毕竟有配套的学校，又属于城六区，带个孩子上个学还是可以的。

当然，以上都是建立在手中资金有限又想在西安买房子的基础上。如果是手中资金充足，或者是准备成家、已经成家，那么还是远离这种房子。超高容积率、超高梯户比带来的舒适度低不说，这种房子是住宅性质的还占房票，你再在西安买房子的话就是二套房了，买这种小户型简直是浪费购房名额。

站在投资的角度，我们给大家算笔账。

贝壳上华洲城领誉这种30㎡左右的一室目前月租金在1700元/月。如果你是按揭买房投资的话，月租金收入也就基本能够覆盖月供；如果是全款买房的话，年租金回报率基本能够在4-5%。

最近大家看到的各银行存款利率，5年期的基本在2.5%左右。

这么一算，华洲城领誉的租金回报率，是远远跑赢银行存款的，还算可以。

所以，大家就根据自己的情况定吧。每个人情况不同，买房的用途不同，能不能买的答案也就不同。

主城高容积率老盘的尴尬

华洲城领誉，实际也从一定程度上折射出了西安主城区高容积率老盘的一些尴尬。

大家都知道，沣西、泾河、空港、秦汉等外围区域的楼盘房子不好卖，实际上主城区三环内甚至二环内的一些在售新房也不好卖。

主城区这些滞销的楼盘，基本都是10年前城改遗留的项目，只是由于后来城改逐步规范化这些项目停了很多年，这两年才重新亮相。

这些项目虽然占据主城区非常好的位置，配套也非常成熟，但其短板是非常明显的。由于这些项目都是很多年前做的规划，又是城改，因此其容积率高、建筑密度高、梯户比高、户型设计老旧、建筑设计老旧……说实话，无法跟现在新开发的项目相比。

同时，由于这些项目都是城改，又暂停了很多年，因此其售价并不便宜，普遍在1.5-2万元/㎡。这个价格，城市界面更好、教育配套更好、环境更好、产品更好的港务区等区域，显然对购房者更具吸引力。

因此，主城区的一些老项目就一直比较尴尬，卖不动。具体在这里就不点名了，反正就那些项目。

当然，主城区这两年新出让的一些净地，则要好很多，容积率普遍在2.0-2.8，就是按照最新的规划布局设计，再加上以品牌开发商为主，对于喜欢主城生活的购房者，是一个机会。例如：大明宫金茂府、中国铁建西派城、陕建大明府……

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