在市场深度调整期，房企和项目都在寻求能够超越周期、实现业绩“腾飞”的出路。传统的销售榜单仅对物业类型和区域进行分类，无法清晰直观的展现出细分市场下，不同品类项目在各自领域的销售表现。

当下实践中，商品房市场正在不断下沉，细分领域下越来越多竞争者躬身入局。行业也需要打破僵局，开创新局，发掘更多的创新打法。克而瑞湖南区域根据细分物业类型，新增各品类榜单，一方面希望给行业提供一些发展思考，另一方面希望通过多视角下穿市场，多渠道帮助购房群体找准置业目标。

“金三银四”是房企抢收业绩的关键时点。4月长沙内五区新房成交增长虽有减速，但是市场“弱复苏”的趋势并未有明显改变。

(资料图片仅供参考)

榜单纬度

洋房（4-7层）、超高层（＞33层）

住宅大平层、商业大平层（＞200㎡）

三房性价比（面积＞中位数，均价＜中位数）

四房性价比（面积＞中位数，均价＜中位数）

全装修（2500元/㎡）、全装修（3500元/㎡）

品类榜单

榜 单 解 读

01

超高层为主导，洋房产品较为分化

2023年1-4月，长沙内五区产品形态以超高层为主，整体供求比较为均衡。反之，洋房产品在改善置业浪潮下走上舞台，2021年需求井喷供不应求，后续供应上涨，需求逐渐消耗后市场后续成交较为乏力。

1-4月，内五区洋房总成交10.54亿元，TOP10项目总金额9.96亿元，贡献了94%的业绩。其中，TOP3头部效应显著，门槛值破2亿元。超高层总成交82.38亿元，各梯队较为均衡；但TOP1-3遥遥领先，其他项目拉开较大差距，腰部梯队竞争激烈。

从区位上看，一南一北的谷山和洋湖垸板块均凭借低密度、紧俏的生态资源成为高热度的洋房置业之地，共6个项目上榜，业绩达8.53亿元，为榜十贡献了约9成的业绩。

谷山板块中，万科森林公园洋房以破三亿的优势居榜首。项目组团位置优越，产品力突出，加上优质双学区、多公园环绕等高能配套，以破三亿的优势居榜首。洋湖垸板块中，中建钰山湖自拿地即摇号备受关注，少数的集中供冷供热+低密洋房的产品，更是持续带动片区市场热度，以2.66亿元高居TOP2。

而超高层TOP10无明显聚焦效应，主要分布在热门片区和高潜力板块。如城市更新下红星洞井板块的中海星樾府；配套醇熟下高铁新城板块的德奥上河城章、建发玖洲观澜，以及高起点高标准规划打造下梅溪湖二期板块的绿城招商桂语雲峯等。

02

大平层热度高企，占据城市TOP资源

自2021年尤其是下半年以来，长沙住宅大平层热度直线攀升。无论是住宅大平层还是公寓大平层，近年来均维持积极入市态势，竞争加剧，但流速保持稳定上行。

1-4月，内五区住宅大平层TOP10成交金额为55.49亿元，占总成交67%。上榜项目均占据城市不可复制的资源，或位置优越、或价值高能、或配套醇熟。其中，运达会展湾凭借配套引入、商业落地、城市共建等一系列动作，准现房打造眼见为实的产品力，以11.20亿元强劲实力夺得头筹。

商业大平层TOP10金额达9.96亿元，占总成交99%。前十项目业绩差距明显，仅前4名业绩破亿。其中，强景观资源的占有是商业大平层的首要驱动力，完善的配套为其加分项，与其他大平层项目竞争上形成优势。

03

性价比榜首破2亿，三四房占比较均衡

“性价比”评价维度是面积大于月度中位数，均价小于月度中位数，按成交金额排名。2023年1-4月长沙内五区三房、四房面积和均价中位数分别为：117㎡、12367元/㎡和143㎡、13899元/㎡。三房、四房性价比TOP10金额分别为13.85亿元、12.41亿元。

三房性价比中，长沙北中心保利时代以2.44亿元位列榜首。项目位于开福区秀峰鹅羊板块，近地铁1号线鹅羊山站，自建清水塘第二小学和长郡双语实验中学，业主配套入读享受九年优质教育，同时自建大型商业综合体。项目1-4月三房均价10763元/㎡，首付门槛低，配套优质，且央企交付有保障，成为刚需群体的认可的项目。

四房性价比榜单中，各项目均价呈现较大差异。其中，建投象山国际值得关注，是TOP10中少有的均价低于11000元/㎡的项目。项目位于大洋湖辐射片区，千亿国企打造约80万方品质山居大盘，配套齐全，性比价突出。

04

全装修竞争激烈，高端项目集中度高

长沙全装修配置在2018年政策限制下进入2500元/㎡的横盘阶段，市场快速上升，当前在配置及品牌上均有所突破；同时改善需求推动下，全装修售价突破到3500元/㎡甚至更高，高端项目以国际一线品牌为首选。

全装修榜单中，2500元/㎡整体较为均衡，各项目金额接近，尤其腰部梯队之间竞争差距仅0.5亿元左右。对比之下，3500元/㎡中，TOP3项目金额集中度高，占比达50%，销售优势明显。

2500元/㎡的全装修标准中，TOP1-2均来自中海地产，且成交金额纷纷破十亿元。中海星樾府是中海地产联合城市焕新落子红星的轻奢住区，运用中海地产第六代全装修技术，升级引入“中央空调+地暖二联供”，节能约40-50%，实现以水为媒介的制冷制热，大大提高居住舒适度。中海寰宇天下配备中央空调，选用格力、施耐德等一线大牌，融入智慧居家系统，成为片区品质榜样。

凭借在高端项目上持续深耕不断创新的成功经验，运达地产在3500元/㎡的全装修榜单中，同样也有两个项目上榜。运达会展湾、运达滨河广场均打造运达招牌式的豪华交付模式，全装修标准5000+元/㎡，超出3500元/㎡的部分赠送，满足高端客群对生活的追求，部分楼栋柜体、家具、电器一应俱全，可以直接拎包入住。良好的客户口碑，高品质的装修配置，成就项目业绩长虹。

细分物业类型的各品类榜单中，从划分类型来看，各品类项目两级分化较明显，改善和刚需客群呈现不同趋势。从成交金额来看，各项目差距较小，寡头效应逐渐消失，TOP10项目多以典型开发商主力在售项目为主。未来供应端稳步放量、营销端抓住节点等多举措下，回暖基础将得到巩固。

来源/克而瑞湖南

文章/宋熙晨

审核/蔡嫣

版权申明：本文版权归克而瑞湖南机构所有，未经许可与授权，严禁转载。

如需转载和合作，请致电19892894436（微信同号）。

免责声明：本文中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述城市的出价或评估，我司对使用本文中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。

关键词：